§ 1031同類資產交換介紹

之前有介紹在美國如果個人出售資產，若屬於持有期間超過一年以上的資產，其資本利得可適用長期資本利得稅率，但稅法當中另有一個更棒的優惠就是section1031所規定的「同類資產交換(Like-kind exchange)」，若納稅義務人將出售資產所收到的錢再全部拿去買同類型的資產，則該資本利得可以遞延，換句話說處分年度原本應該要繳的稅可以遞延到日後出售再繳。

§ 1031同類資產交換自2018年以後僅限於營業用或投資用不動產，我們在計算資產交換時是以換入資產之市價+所收取之代價-換出資產之稅基來計算處分損益。所謂收取之代價，即”boot”，是指所收到的現金及所免除的債務，舉例來說：若該房屋本身尚有1000萬的房貸，交換之後從對方那邊收到200萬，並免除該1000萬的房貸，則boot就是1200萬。當處分資產有利益，若處分利益>boot，則boot的部分需全額列為當年度應稅所得，剩餘的部分則遞延；若處分利益然而若資產交換出現處分損失，該損失同樣需全數遞延到之後年度。

遞延利益或遞延損失會影響到換入資產的稅基，因為遞延利益是當年度原本應該繳稅的部分沒有繳，所以會變成換入資產稅基的減少(成本降低)，當未來出售的時候處分利得就會變多；同樣地，遞延損失則會提高換入資產的稅基，使未來處分時的利益變少。換言之，遞延利益或損失並非不須繳稅，而是等到該資產日後出售時再去繳稅。

§ 1031對於投資客來說是一個相當誘人的優惠條款，只要售屋的資金在符合規定下繼續投入到下一筆房地產，資本利得其實可以無限期地延下去，但為了避免沒有將資源用於取得同類資產，IRS規定要符合同類資產交換遞延課稅，轉換的方式相當重要，若是直接拿自身的房產與它人互換，這種方式最簡單也沒有爭議，但實務上很少人是採用這種方式，多半是賣出現有的房屋再買入一間新的房屋，這種交換稱為「延遲交換(deferred exchange)」如果交易是這種方式，須注意以下幾個要點：

• 買入新房屋的價格必須≧原賣出之房屋
• 透過合格的仲介機構(Qualified Intermediary, QI)，進行房屋款項的管理

會有這樣的規定是因為§ 1031規定，買賣價金不能由納稅義務人控制，如果出售房屋的款項流入納稅義務人帳戶，即使之後再拿去支付購買新房屋，仍會被認為是兩個獨立的買賣交易，而無法被當成交換。

對於有從事不動產投資的人來說§ 1031是一個非常重要的節稅方式，許多投資人會利用這個租稅優惠進行不動產投資項目的重組及轉換，舉例來說：因為小孩子在加州念書，所以在加州買了一間房，其中一個房間讓小孩住，剩下的出租，當小孩畢業之後到紐約州工作，則透過§ 1031將加州房屋賣掉，再購入紐約州的房子。

最後提醒大家，適用§ 1031有兩個重要的交易時程規定須留意：

• 處分原房產後的45日內須確定換入之新房產：納稅義務人以契約簽署日或辦竣政府登記之日(以較早發生者為準)起算45日內，須將擬交易的房產資訊提供給QI
• 處分原財產後的180日內或轉讓年度所得稅申報截止日前(以較早發生者為準)取得房產所有權

若整個交易過程中無法滿足上述兩個時程的規定，同樣無法適用所得遞延的稅務優惠。