預售屋交易限制與課稅規定
- 2024-04-04
- 個人稅務
- 謝宗翰
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預售屋交易限制與課稅規定
很多人其實不太清楚什麼是「紅單」,而所謂的紅單是指在買方與建商正式簽訂買賣契約前的購買意向書,因為單子常是紅色的,所以才稱為「紅單」。紅單又可分成「預售屋預約單」及「預售屋訂購單」兩種,通常在建案潛銷的時候,建商會先接觸有意願購買的買家,這時候買方只需要付個簡單的訂金(通常5-10萬),建商就會為其保留優先購買的權利,一般來說可以保留7-10天,這就是所謂的「預售屋預約單」。當保留期到了,若買方仍有意願購買,建商會要求買方支付房價10%以內的訂金,並且就合約細節(房價、配備、樓層等)進行討論,就是「預售屋訂購單」,有些建商會給客戶一段時間的反悔期,如果過了反悔期,雙方就會把「預售屋訂購單」轉成正式的「預售屋買賣契約」。
我們常聽到的「紅單交易」就是在房子交屋前加價把這個預訂權利賣給別人,大部分會操作紅單交易的標的都是屬於低總價、好脫手的房子,所以第一手買方支付給建商的訂金其實不高,因此資金成本相對很低,在房市好的時候,很多投資客都是透過紅單交易來獲利。
在房地合一2.0實施後,移轉紅單或預售屋都視同處分房地需要進行課稅,而通常一個建案從預售到完工很少超過3-4年,因此預售屋及紅單交易通常都是被課予重稅,加上平均地權條例通過後,預售屋及紅單交易原則禁止,因此投資客會想說那就等到房屋過戶後再出售,然而在財政部的規定中,紅單交易與一般房屋出售雖然都屬房地合一課稅範圍,但這兩者個是屬於兩種不同的交易標的,前者是權利,後者是房地,因此持有期間是不能夠併計的,也就是說如果當初是買預售屋,之後等到房子蓋好後出售,其持有期間還是必須以房屋實際過戶日起算,而不能加計預售期間。
前面有提到紅單及預售屋轉讓原則禁止,這代表若符合條件還是可以轉讓,而這些除外條件如下:
除此之外,如果符合轉讓條件且取得主管機關同意,其轉讓數量以全國總歸戶2年一戶為限。
預售屋交易過去是一個很大的市場,對建商來說透過預售可以提早取得資金,減少建設期間的資金壓力,因此限制預售屋交易其實對許多以投資客為主的建商影響就很大,因此有些建商仍會希望透過修約或其他方式來促成預售屋之交易,然而平均地權條例對於違反47條之4定有相當重的罰則,無論是買受人或協助該買賣交易實現的建商、仲介等一律處以50-300萬的罰鍰。