預售屋交易限制與課稅規定

為了落實居住正義，財政部先在111年7月1日推出「房地合一稅2.0」將預售屋(包含紅單交易)納入房地課稅範圍，緊接著內政部又在112年7月1日修正平均地權條例，規定預售屋(包含紅單交易)除符合特定條件外，禁止轉讓或轉售，希望藉此打擊房地產炒作風氣，今天就來跟大家簡要介紹相關規定。

很多人其實不太清楚什麼是「紅單」，而所謂的紅單是指在買方與建商正式簽訂買賣契約前的購買意向書，因為單子常是紅色的，所以才稱為「紅單」。紅單又可分成「預售屋預約單」及「預售屋訂購單」兩種，通常在建案潛銷的時候，建商會先接觸有意願購買的買家，這時候買方只需要付個簡單的訂金(通常5-10萬)，建商就會為其保留優先購買的權利，一般來說可以保留7-10天，這就是所謂的「預售屋預約單」。當保留期到了，若買方仍有意願購買，建商會要求買方支付房價10%以內的訂金，並且就合約細節(房價、配備、樓層等)進行討論，就是「預售屋訂購單」，有些建商會給客戶一段時間的反悔期，如果過了反悔期，雙方就會把「預售屋訂購單」轉成正式的「預售屋買賣契約」。

我們常聽到的「紅單交易」就是在房子交屋前加價把這個預訂權利賣給別人，大部分會操作紅單交易的標的都是屬於低總價、好脫手的房子，所以第一手買方支付給建商的訂金其實不高，因此資金成本相對很低，在房市好的時候，很多投資客都是透過紅單交易來獲利。

在房地合一2.0實施後，移轉紅單或預售屋都視同處分房地需要進行課稅，而通常一個建案從預售到完工很少超過3-4年，因此預售屋及紅單交易通常都是被課予重稅，加上平均地權條例通過後，預售屋及紅單交易原則禁止，因此投資客會想說那就等到房屋過戶後再出售，然而在財政部的規定中，紅單交易與一般房屋出售雖然都屬房地合一課稅範圍，但這兩者個是屬於兩種不同的交易標的，前者是權利，後者是房地，因此持有期間是不能夠併計的，也就是說如果當初是買預售屋，之後等到房子蓋好後出售，其持有期間還是必須以房屋實際過戶日起算，而不能加計預售期間。

前面有提到紅單及預售屋轉讓原則禁止，這代表若符合條件還是可以轉讓，而這些除外條件如下：

• 買受人為配偶、直系或二親內旁系血親
• 非自願離職
• 重大傷病
• 因災害損害原設籍，需另行租屋
• 重大意外事故至第三人傷亡
• 繼承人無意保留或變價分配
• 轉讓給共同買受人
• 財產因故遭法院強制執行

除此之外，如果符合轉讓條件且取得主管機關同意，其轉讓數量以全國總歸戶2年一戶為限。

預售屋交易過去是一個很大的市場，對建商來說透過預售可以提早取得資金，減少建設期間的資金壓力，因此限制預售屋交易其實對許多以投資客為主的建商影響就很大，因此有些建商仍會希望透過修約或其他方式來促成預售屋之交易，然而平均地權條例對於違反47條之4定有相當重的罰則，無論是買受人或協助該買賣交易實現的建商、仲介等一律處以50-300萬的罰鍰。